万科A2019年4月份销售点评:销售大增,拿地谨慎

　　机构：华创证券有限责任公司 研究员：袁豪

 

　　事件:

 

　　万科公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额601.7亿元,同比增长43.6%;实现签约面积370万平方米,同比增长43.6%。1-4月,公司累计实现签约金额2,096.1亿元,同比增长6.9%;实现累计签约面积1,294.8万平方米,同比下降0.8%;1-4月,公司新增建面937.8万平方米,同比下降31.5%;总地价543.3亿元,同比下降18.2%。

 

　　点评:

 

　　4月销售大增、同比+44%,一二线走好之下后续销售弹性可期

 

　　4月公司实现签约金额601.7亿元,环比增长4.9%、同比增长43.6%;实现签约面积370万平方米,环比增长2.7%、同比增长43.6%;销售均价16,262元/平,环比增长2.2%、同比增长0%。1-4月公司累计实现签约金额2,096.1亿元,同比增长6.9%,较1-3月提高10pct;累计实现签约面积1,294.8万平方米,同比下降0.8%;累计销售均价16,189元/平方米,同比增长7.8%。4月公司销售大增,高于主流50家房企单月销售额增速同比+24%,单月销售金额稳居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园,在一二线销售走好的背景下后续销售弹性或值得期待。

 

　　4月拿地聚焦一二线、仍保持谨慎,拿地金额占比销售金额20%

 

　　4月公司在土地市场获取苏州、天津、北京、长春等地8个项目,拿地区域主要集中于一二线城市。4月公司新增建面124.9万平方米,环比下降59.4%、同比下降67.3%;对应总地价118.7亿元,环比下降22.4%、同比下降37.2%;拿地金额占比销售金额为19.7%,环比下降0.3%,较上年50.5%下降30.8pct;平均楼面价9,507元/平米,环比增长91%、同比增长91.9%,拿地均价占比当月销售均价58.5%,环比增长0.9%,较上年36.6%提升21.9pct。1-4月,公司共新增规划面积937.8万平方米,同比下降31.5%;对应总地价543.3亿元,同比下降18.2%,拿地额占比销售额达25.9%,较上年50.5%下降21.0pct;平均楼面价5,794元/平米,同比增长19.3%,拿地均价占比当年销售均价35.8%。按销售均价1.5万元/平估算公司1-4月累计新增货值1,407亿元,低于同期销售金额2,096亿元,拿地仍较谨慎。

 

　　投资建议:销售大增,拿地谨慎,维持“强推”评级

 

　　万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。

 

　　风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金改善不及预期。